Ngồi trên đống lửa


“Ngồi trên đống lửa”, đó là cảm giác chung của nhà đầu tư, doanh nghiệp môi giới nhà đất và đông đảo nhất là người dân bỏ tiền ra mua nền đất – một thị trường vốn đã “đóng băng” suốt 2 năm vừa qua.

Lỗ còn bị thuế!

Nếu tính luôn cả phần trượt giá của đồng tiền, biến động tăng của giá vàng và lãi suất vay ngân hàng, hiện tại giá trị BĐS coi như tụt giảm từ 30 đến 50% giá trị so với đầu năm 2008.

Đơn cử, tháng 1-2008, dự án nhà ở tại phường Phước Long B, quận 9- TP.HCM, với diện tích ngang 6m, dài 24m, giá chi trả thực tế là 12 triệu đồng/m2, trong lúc giá ghi trên hợp đồng lúc đó chỉ là 3 triệu đồng/m2. Nay giá thị trường còn 10 triệu đồng/m2. Lý thuyết so giá trên hợp đồng, mỗi mét lời được 7 triệu đồng và so giá thực mua thì chịu lỗ 2 triệu đồng.

Bán một nền đất như nói ở trên (diện tích 124m2) giá thực thu về là 1,24 tỷ đồng (trường hợp không mất 5% phí qua môi giới), so hợp đồng, có mức lời là 868 triệu đồng. Với thuế suất 25% trên tổng giá trị lợi nhuận có được từ chuyển nhượng BĐS, tính ra chịu 217 triệu đồng tiền thuế. Đã bán bị lỗ, nay cộng thêm thuế khiến lỗ càng nặng nề hơn.

Thực tế tính toán nói trên là ở trường hợp chỉ mới mua bán qua một đời chủ. Nếu qua vài ba bận mua đi bán lại, khoản lỗ bởi chuyện thuế TNCN sẽ càng đau đầu hơn gấp bội.

Một môi giới BĐS làm bài tính: hai năm trước, đất ở khu Nam Sài Gòn giá được ghi trên hợp đồng góp vốn của khách hàng đầu tiên là 9 triệu đồng/m2. Người khách này khi chuyển nhượng, giá trên hợp đồng không thể thay đổi (vì đây là giao dịch dân sự riêng 2 cá nhân trên cơ sở hợp đồng có một bên thứ ba tư cách pháp nhân là doanh nghiệp), song giá thỏa thuận thường là tăng hơn so hợp đồng ban đầu.

Qua chừng vài lần mua bán như vậy, “giá gốc” vẫn là 9 triệu đồng/m2, song giá thực tế giao dịch hiện tại khu vực này đã tròm trèm 50 triệu đồng/m2. Nay nếu tiếp tục chuyển nhượng lô đất “9 triệu đồng/m2” đó, chuyện tiền thuế TNCN phải nộp sẽ khiến người bán dễ dàng… sạt nghiệp bởi chuyện “tình ngay lý gian”!.

Ai nói đó là tiền lời?

Thuế suất TNCN là 25% được ngành thuế tính trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua. Cách tính thuế này ở hiện tại xem ra chưa thuyết phục về chuyện xác định chi phí hợp lý của khoản đầu tư ban đầu để đưa đến lợi tức chịu thuế.

Lâu nay phần lớn người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà… đều phải vay tiền của ngân hàng, người thân để góp vốn. Điều này không được đề cập đến tại Thông tư 161/2009/TT-BTC.

Từ góc độ kinh doanh, theo đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM, khi áp thuế TNCN, chắc chắn thị trường BĐS sẽ bị tác động mạnh. Nguyên nhân là do các dự án đều thực hiện theo hình thức góp vốn, thậm chí dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền. Vì thế, nếu phải nộp khoản thuế TNCN cho phần chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thì khi đầu tư khách hàng sẽ rất thận trọng, bởi bài toán lợi nhuận không chỉ dừng ở lãi suất của khoản vốn vay, mà còn cả tiền thuế phải nộp.

Trao đổi với giới truyền thông, một lãnh đạo tổng cục thuế cho biết chi phí hợp lý, hợp lệ để được tính thuế theo chênh lệch, được hiểu là lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới… Các chi phí khác có liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì cũng được xem là chi phí hợp lý. Tổng cục thuế lập luận sở dĩ lãi vay không được tính vào chi phí hợp lý vì vấn đề này rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp!?.

“Mấy ông thuế buộc vậy là triệt đường tụi tui rồi. Làm sao có hóa đơn, chứng từ dấu má để coi là hợp pháp cho chuyện sang nhượng này? Dân trong nghề nhà đất ai cũng biết việc chuyển nhượng nền đất ở các dự án lâu nay chỉ thể hiện qua các phụ lục hợp đồng, chứ không ra công chứng được, vì người mua tiếp theo này không phải là người mua bán trực tiếp lô đất đó với chủ đầu tư. Công chứng còn… lắc đầu thì tìm đâu ra giấy tờ để được xét chi phí hợp lý?”.

Rất nhiều “cò đất” và người dân than trời như vậy…

Thảo Vy

HCMC BAR

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: